Stambyte eller relining? Så väljer BRF rätt

En styrelse i Krokslätt hörde av sig i mars. Huset är byggt 1963, 34 lägenheter, gjutjärnsavlopp som aldrig åtgärdats. På bordet låg två offerter: relining för 3,1 miljoner och stambyte för 9,2. Frågan de ställde var vilken de skulle välja.

Den riktiga frågan var en annan. Hur länge tänker föreningen äga det här problemet?

Kort svar: relining passar när rören sitter hela men är slitna invändigt, och när föreningen behöver skjuta upp ett stambyte utan att riva 34 badrum. Stambyte är rätt när gjutjärnet är genomfrätt, när våtrummen ändå är uttjänta, eller när ni vill vara klara med frågan i femtio år. Allt däremellan avgörs av filmning, ekonomi och hur mycket besvär de boende orkar med.

Vad de två metoderna faktiskt innebär

Stambyte betyder att rören byts ut. Avloppsstammar, tappvattenledningar och oftast värmestammar rivs och ersätts med nytt. Badrummen rivs in på bjälklaget, eftersom stammarna går genom golv och väggar, och byggs upp igen med nytt tätskikt. Det är i praktiken en totalrenovering av varje våtrum i huset, med rördragningen som ursäkt.

Relining betyder att befintliga avloppsrör får ett nytt skikt på insidan. Röret rensas mekaniskt, filmas, och sedan förs antingen en hartsindränkt strumpa in som härdar mot rörväggen (strumpinfodring) eller sprutas ett plastskikt i flera lager (sprutrelining). Rören ligger kvar. Badrummen står kvar.

Här kommer detaljen som avgör förvånansvärt många upphandlingar: relining är en metod för avlopp, inte för tappvatten. Kopparledningarna för dricksvatten går inte att lösa på samma sätt. Har föreningen problem med både avlopp och tappvatten löser relining halva behovet, och den andra halvan kommer tillbaka som ett eget projekt några år senare. Räkna med det redan i kalkylen, inte på stämman.

Så tar ni reda på vilket skick stammarna har

Ålder är en indikation, inget mer. Två hus från samma år kan ha helt olika status beroende på vattenkvalitet, hur mycket fett som spolats ner genom åren och om någon lagade akut på nittiotalet utan att dokumentera det.

Beställ en statusbesiktning innan ni tar in anbud. Den ska innehålla:

• Filmning av samtliga stammar, inte ett urval. Två stammar säger ingenting om de sex andra.
• Provrörsuttag, där en bit av röret sågas ut och godstjockleken mäts mot ursprunglig. Det är det enda som ger ett hårt värde i stället för en bedömning.
• Kontroll av liggande ledningar i källare och under bottenplatta. De är ofta i sämre skick än de stående, och de är dyrast att komma åt.
• Status på tappvattnet redovisad separat.
• Bilder och en skriftlig slutsats som går att lägga fram på en stämma utan att behöva översättas.

En sådan besiktning kostar en bråkdel av projektet och tjänar regelmässigt in sig på förhandlingen.

Ett anbud som lämnas utan filmning är en gissning i offertform.

Vad kostar det i Göteborgsområdet?

Åtgärd	Normalspann per lägenhet	Kommentar
Relining av avloppsstammar	60 000–120 000 kr	Beror på antal stammar och åtkomst
Stambyte utan badrumsupprustning	180 000–260 000 kr	Ovanligt, förekommer när våtrummen är nya
Stambyte med nytt badrum	250 000–450 000 kr	Det vanliga upplägget
Statusbesiktning med filmning	25 000–70 000 kr för hela fastigheten	Inte per lägenhet

Spannen gäller flerbostadshus i Storgöteborg och förutsätter normal åtkomst. Trånga schakt, kulturhistoriska krav eller asbest i golvmattor flyttar siffrorna uppåt snabbt.

En sak som ofta missas i föreningens kalkyl: ROT-avdraget gäller inte föreningen. Rotavdrag är knutet till privatpersoner och deras egen bostad, och en bostadsrättsförening är en juridisk person. Föreningen betalar hela arbetskostnaden. Enskilda medlemmar kan däremot få avdrag på tillval som de beställer och betalar själva, och den saken är värd att reda ut tidigt så att förväntningarna stämmer när fakturorna kommer.

Livslängd och garantier: läs det finstilta

Det här är punkten där vi ser flest missförstånd, och den är värd ett eget möte.

Reliningleverantörer talar om 50 års teknisk livslängd. Garantin i avtalet ligger normalt på 10 år, ibland 15. Det är inte samma sak, och skillnaden är hela poängen. En strumpinfodring som utförs korrekt i ett rakt rör med rimliga anslutningar håller sannolikt länge. Problemen uppstår i grenanslutningar, vid golvbrunnar och där någon har justerat i efterhand.

Ett stambyte ger nya rör med samma förväntade livslängd som i ett nybygge, alltså 50 till 60 år, och nya våtrum med kvalitetsdokument. Dyrare per krona. Men det är det enda av alternativen som nollställer posten i underhållsplanen.

Fyra krav att skriva in i avtalet oavsett metod:

• Filmning före och efter, med materialet överlämnat till föreningen i en form ni kan öppna om tio år
• Namngiven metod och namngivet materialsystem, inte formuleringen "godkänd relining"
• Vad som gäller om efterfilmningen visar brister i enstaka stammar
• Hur garantin överlåts om entreprenören säljs eller går i konkurs

Den sista punkten är inte teoretisk. En tioårsgaranti är värd exakt så mycket som bolaget bakom den, och tio år är lång tid i den här branschen.

Hur de boende påverkas

Det här väger tyngre i omröstningen än de flesta styrelser räknar med.

Vid relining bor medlemmarna kvar. Toaletten är avstängd i ungefär två till fem dagar per lägenhet, det luktar plast under härdningen, och det bullrar rejält när rören rensas. Hela projektet i ett normalstort hus tar sex till tolv veckor.

Vid stambyte är badrummet borta i sex till tio veckor per lägenhet. Köket påverkas ofta också. Föreningen ordnar byggtoaletter och duschbodar, och de som har någonstans att ta vägen bor någon annanstans. Totaltiden för hela huset landar oftast på åtta till fjorton månader, beroende på hur många stammar som körs parallellt.

Krasst uttryckt: relining köper er tjugo år till priset av några veckors besvär. Stambyte köper er femtio år till priset av en vår.

Sex frågor att ställa varje anbudsgivare

1. Vilket materialsystem använder ni, och vem är tillverkaren?
2. Är ni anslutna till branschföreningen för relining i fastigheter, och utförs VVS-delen enligt Säker Vatten?
3. Hur hanterar ni grenanslutningar och golvbrunnar, som är metodens svaga punkt?
4. Vad ingår i garantin, vad ingår inte, och hur många år gäller den?
5. Vilka referensobjekt i Göteborgsområdet är minst åtta år gamla, och får vi se filmning från dem i dag?
6. Vad händer med priset om ni hittar rör i sämre skick än besiktningen visade?

Fråga fem är den avslöjande. Alla kan visa ett objekt från förra året.

Anmälan, stämma och annan formalia

Väsentlig ändring av en byggnads vatten- och avloppsinstallation är anmälningspliktig till kommunen enligt plan- och bygglagen. Ett stambyte omfattas normalt. Relining av befintliga rör i befintliga lägen gör det oftast inte, men bedömningen skiljer sig mellan Göteborg, Mölndal och Kungsbacka, så kontrollera med rätt byggnadsnämnd innan ni skriver kontrakt.

Beslutet kan dessutom kräva stämmobeslut, om åtgärden innebär väsentlig förändring av lägenheterna eller en betydande avgiftshöjning. Läs stadgarna. Ta juristhjälp om ni är osäkra, det kostar mindre än en klanderprocess.

Vanliga frågor

Hur länge håller relining?

Leverantörerna anger 50 års teknisk livslängd. Garantitiden i avtalen ligger normalt på 10 till 15 år. Den svenska erfarenheten är kortare än leverantörssiffran av det enkla skälet att metoden i bred användning är yngre än 50 år.

Kan man relina tappvattenrör?

Nej, inte som normal lösning i Sverige. Relining används på spill- och avloppsledningar. Slitna kopparrör för dricksvatten byts ut.

Går det att göra relining först och stambyte senare?

Ja, och för många föreningar är det den ekonomiskt rimliga vägen: relining nu, stambyte om tjugo år när badrummen ändå är uttjänta. Förutsättningen är att det skrivs in i underhållsplanen och att avsättningen börjar direkt, inte år nitton.

Vad hände med föreningen i Krokslätt?

De beställde provrörsuttag. I två av åtta stammar var godstjockleken under hälften av ursprunglig, resten var i klart bättre skick. Föreningen valde relining på de sex och byte på de två, och landade på 4,4 miljoner. Det alternativet fanns inte i någon av de ursprungliga offerterna, för ingen hade frågat efter det.

Ska vi titta på era stammar?

Byggentra AB arbetar med bostadsrättsföreningar i Kållered, Mölndal, Göteborg, Lindome och övriga Storgöteborg. Vi tar både enskilda VVS-uppdrag och samordnade projekt där badrum, el och ventilation görs i samma vända, vilket är den enskilt största besparingen i ett stambyte.

Beskriv fastigheten så bokar vi ett besök - kostnadsfri offert inom 24 timmar på vardagar.